Covid-19 et suspension de paiement des loyers professionnels et commerciaux

Ordonnance n°2020-316 du 25 mars 2020

Ordonnance n°2020-306 du 25 mars 2020

[à jour au 8 avril 2020]

Aux termes de l’article 11 de la loi n° 2020-290 du 23 mars 2020 d’urgence pour faire face à l’épidémie de covid-19  le gouvernement a été autorisé à prendre par Ordonnances toute mesure, pouvant entrer en vigueur, si nécessaire, à compter du 12 mars 2020, afin de faire face aux conséquences économiques, financières et sociales de la propagation de l’épidémie de covid-19 et aux conséquences des mesures prises pour limiter cette propagation et notamment afin de prévenir et limiter la cessation d’activité des personnes physiques et morales exerçant une activité économique et des associations ainsi que ses incidences sur l’emploi.

Deux Ordonnances ont ainsi été publiées le 25 mars 2020 et nous intéressent.

Si les modifications successives ont réduit à peau de chagrin les bénéficiaires de l’ordonnance n°2020-316 du 25 mars 2020 relative au paiement des loyers notamment (I), des dispositions existent aux termes de l’Ordonnance n°2020-306 relative aux délais échus, et concernant tous les preneurs (II).

Il ne s’agit toutefois ici que de suspendre le paiement du loyer et non pas de l’annuler.

Concernant les débats juridiques autour de l’annulation, nous vous invitons à prendre connaissance de notre précédente note sur le sujet et publiée sur LINKEDIN le 22 mars 2020.

1/  L’ordonnance n°2020-316 du 25 mars 2020 relative au paiement des loyers, des factures    d’eau, de gaz et d’électricité afférents aux locaux professionnels des entreprises dont l’activité est affectée par la propagation de l’épidémie de covid-19

En vertu de la loi, l’Ordonnance n°2020-316 du 25 mars 2020 relative au paiement des loyers, des factures d’eau, de gaz et d’électricité afférents aux locaux professionnels des entreprises dont l’activité est affectée par la propagation de l’épidémie de covid-19 a été publiée au JO du 26 mars 2020.

Son article 4 prévoit :

• • la suspension  des sanctions applicables au défaut de paiement des loyers et charges : pénalités, intérêts de retards, dommages-intérêts, astreinte, exécution de clause résolutoire,
  • la suspension de l’activation des garanties ou cautions

• Qui est concerné ?

Il est rappelé que le gouvernement a été autorisé à statuer par Ordonnance sur les mesures « permettant de reporter intégralement ou d’étaler le paiement des loyers, des factures d’eau, de gaz et d’électricité afférents aux locaux professionnels et commerciaux et de renoncer aux pénalités financières et aux suspensions, interruptions ou réductions de fournitures susceptibles d’être appliquées en cas de non-paiement de ces factures, au bénéfice des microentreprises, au sens du décret n° 2008-1354 du 18 décembre 2008 relatif aux critères permettant de déterminer la catégorie d’appartenance d’une entreprise pour les besoins de l’analyse statistique et économique, dont l’activité est affectée par la propagation de l’épidémie » (article 11, 1°, g).

Alors que l’article 3 du décret n° 2008-1354 du 18 décembre 2008 définie la catégorie des microentreprises comme les entreprises qui, d’une part occupent moins de 10 personnes ; d’autre part ont un chiffre d’affaires annuel ou un total de bilan n’excédant pas 2 millions d’euros, les ordonnances et décrets successifs pris postérieurement ont largement restreint cette définition pour son application au cas d’espèce.

Désormais seules bénéficient des termes de cette Ordonnance les personnes physiques et morales de droit privé exerçant une activité économique qui sont susceptibles de bénéficier du fonds de solidarité créé par l’ordonnance n° 2020-317 du 25 mars 2020.

Le décret n°2020-371 du 30 mars 2020, modifié par décret n°2020-378 du 31 mars 2020 et décret n°2020-394 du 2 avril 2020, a précisé les conditions de bénéfice du le fonds de solidarité

Ainsi, peuvent désormais bénéficier de la subvention les personnes physiques et personnes morales de droit privé résidentes fiscales françaises exerçant une activité économique, remplissant les conditions et critères suivant :

• Elles ont débuté leur activité avant le 1^er février 2020 ;
• Leur effectif est inférieur ou égal à dix salariés.;
• Lorsqu’elles contrôlent une ou plusieurs sociétés commerciales au sens de l’article L. 233-3 du code de commerce, la somme des salariés, des chiffres d’affaires et des bénéfices des entités liées respectent les seuils fixés aux 3°, 4° et 5° du décret du 30 mars 2020, c’est-à-dire :
  • Leur effectif est inférieur ou égal à dix salariés;
  • Le montant de leur chiffre d’affaires constaté lors du dernier exercice clos est inférieur à un million d’euros.
  • Pour les entreprises n’ayant pas encore clos d’exercice, le chiffre d’affaires mensuel moyen sur la période comprise entre la date de création de l’entreprise et le 29 février 2020 doit être inférieur à 83.333 euros
  • Leur bénéfice imposable augmenté le cas échéant des sommes versées au dirigeant, au titre de l’activité exercée, n’excède pas 60.000 euros au titre du dernier exercice clos.
  • Pour les entreprises n’ayant pas encore clos un exercice, le bénéfice imposable augmenté le cas échéant des sommes versées au dirigeant est établi, sous leur responsabilité, à la date du 29 février 2020, sur leur durée d’exploitation et ramené sur douze mois ;

En outre :

• • Faire l’objet d’une interdiction d’accueil du public intervenue entre le 1er mars 2020 et le 31 mars 2020 ;

• • Avoir subi une perte de chiffre d’affaires d’au moins 50 % (Le décret n°2020-394 du 2 avril 2020 a modifié le taux initialement de 70%) durant la période comprise entre le 1^er mars 2020 et le 31 mars 2020 :

• • • par rapport à la même période de l’année précédente ;
    • ou, pour les entreprises créées après le 1er mars 2019, par rapport au chiffre d’affaires mensuel moyen sur la période comprise entre la date de création de l’entreprise et le 29 février 2020 ;
    • ou, pour les personnes physiques ayant bénéficié d’un congé pour maladie, accident du travail ou maternité durant la période comprise entre le 1er mars 2019 et le 31 mars 2019, ou pour les personnes morales dont le dirigeant a bénéficié d’un tel congé pendant cette période, par rapport au chiffre d’affaires mensuel moyen sur la période comprise entre le 1er avril 2019 et le 29 février 2020.

• Pour quelles créances ?

Les dispositions de l’Ordonnance s’appliquent aux loyers et charges locatives dont l’échéance de paiement intervient entre le 12 mars 2020 et l’expiration d’un délai de deux mois après la date de cessation de l’état d’urgence sanitaire, soit aujourd’hui fixé au 24 juillet 2020.

• Conséquences ?

Les bénéficiaires de l’Ordonnance ne peuvent encourir de pénalités financières ou intérêts de retard, de dommages-intérêts, d’astreinte, d’exécution de clause résolutoire, de clause pénale ou de toute clause prévoyant une déchéance, ou d’activation des garanties ou cautions, en raison du défaut de paiement de loyers ou de charges locatives afférents à leurs locaux professionnels et commerciaux.

Aucune modalité d’étalement n’a été prévu contrairement à ce qui a été mis en place en matière de report des factures dues aux prestataires de fournitures de gaz, d’eau et d’électricité : répartition de manière égale sur les échéances de paiement des factures postérieures au dernier jour du mois suivant la date de fin de l’état d’urgence sanitaire, sur une durée ne pouvant être inférieure à six mois.

 

2/ L’ordonnance n°2020-306 du 25 mars 2020 relative à la prorogation des délais échus pendant la période d’urgence sanitaire et à l’adaptation des procédures pendant cette même période

Aux termes de l’article 4 de cette Ordonnance, les astreintes, les clauses pénales, les clauses résolutoires ainsi que les clauses prévoyant une déchéance, lorsqu’elles ont pour objet de sanctionner l’inexécution d’une obligation dans un délai déterminé, sont réputées n’avoir pas pris cours ou produit effet, si ce délai a expiré entre le 12 mars 2020 et l’expiration d’un délai d’un mois à compter de la date de cessation de l’état d’urgence sanitaire déclaré, soit actuellement jusqu’au 24 juin 2020.

Ces astreintes prennent cours et ces clauses produisent leurs effets à compter de l’expiration d’un délai d’un mois après la fin de cette période si le débiteur n’a pas exécuté son obligation avant ce terme.

Cette Ordonnance est générale. Elle s’applique donc à tous les baux professionnels ou commerciaux.

Toutefois, et à la différence de l’Ordonnance n°2020-316 du 25 mars 2020, rien n’est prévu concernant la suspension de la mise en jeu des garanties durant cette période.