C’est par un instructif communiqué de presse du 10 juillet 2020 que le Tribunal Judiciaire de PARIS a fait connaître les termes de sa première décision rendue, à notre connaissance, concernant l’exigibilité des loyers appelés durant la période de fermeture administrative des locaux d’un preneur.
Ce communiqué, largement commenté, a eu pour effet de rassurer les propriétaires insistants quant au recouvrement des loyers que l’on appelle désormais communément, « les loyers de la période COVID » ….
Mais ce jugement signifie-t-il que, dans tous les cas, le loyer est exigible ?
Il est en effet rappelé que la seule question que les magistrats aient eu à trancher est la suivante : un locataire peut-il arguer de la période juridiquement protégée et plus précisément des termes de l’article 4 de l’ordonnance 2020-306 du 25 mars 2020 pour refuser le versement de loyers échus ?
Les magistrats ont tranché :
« cet article a pour effet d’interdire l’exercice par le créancier un certain nombre de voies d’exécution forcée pour recouvrer les loyers échus entre le 12 mars 2020 et le 23 juin 2020, mais n’a pas pour effet de suspendre l’exigibilité du loyer dû par un preneur à bail commercial dans les conditions prévues au contrat, qui peut donc être spontanément payé ou réglé par compensation ».
Mais est-ce là le réel intérêt de ce jugement ?
En procédant par communiqué de presse, ce qui, admettons-le, n’arrive pas tous les jours, le Tribunal Judiciaire n’a-t-il pas, surtout, entendu faire passer un message autre ?
Le Tribunal Judiciaire, ne s’arrêtant pas à l’interprétation de l’article 4 de l’ordonnance 2020-306 du 25 mars 2020 apporte la précision suivante :
« selon l’article 1134 devenu 1104 du Code civil, les contrats doivent être exécutés de bonne foi, ce dont il résulte que les parties sont tenues, en cas de circonstances exceptionnelles, de vérifier si ces circonstances ne rendent pas nécessaire une adaptation des modalités d’exécution de leurs obligations respectives ».
Au cas d’espèce, les magistrats ont considéré que le bailleur avait, pour sa part, respecté son obligation de bonne foi en proposant au preneur un aménagement du paiement de la dette.
De son côté, le preneur, n’a jamais formalisé de demande claire de remise totale ou partielle des loyers et/ou charges dus, ni sollicité d’aménagement de ses obligations sur une période bien déterminée.
C’est dans ces conditions que le preneur a été condamné au paiement de la dette.
Bailleur et locataire restent donc à ce jour dans une incertitude totale quant au positionnement du Tribunal Judiciaire sur les fondements juridiques qui pourraient être évoqués comme la force majeure, le manquement par le bailleur à ses obligations, l’imprévision……
Toutefois, le Tribunal Judiciaire, à défaut de nous inviter au voyage, nous invite très largement à trouver des solutions amiables aux litiges en cours concernant le recouvrement des loyers appelés durant la période COVID.
A méditer durant les congés estivaux….
Avocat associé, fondateur de 1804
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